LIXIL不動産ショップ ファーストエステート

お問い合わせはこちら

088-856-8511

営業時間：
10:00～17:30
定休日：
毎週火曜日、祝日

高知市で任意売却の相談ならLIXIL不動産ショップ/ファーストエステート


「ローンの返済に困って売却したい」と考えてはいるが、「どうしたらいいか分からない」「誰に相談したらいいのか分からない」などお悩みをお持ちの方は非常に多いと思います。

本記事ではなかなか相談することが難しい「任意売却」について解説することで、少しでもお悩みの解決への糸口を提供できればと考えております。少しネガティブな内容も含まれますが、是非、最後までお付き合いをよろしくお願いします。

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
高知市周辺の不動産のことなら、相続診断士や上級相続支援コンサルタント、ファイナンシャルプランナー、２級建築士が在籍しているERA LIXIL不動産ショップのファーストエステートにお任せください。

高知市の不動産の売却を検討している方は是非ご覧ください。
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

第１章　「任意売却」とは


近年、話題に出ることも多くなってきた不動産の「任意売却」ですが、まだまだご存知ない方も多いと思います。こちらの章では任意売却の解説とそのメリットや注意点についてお伝えしていきたいと思います。

「任意売却」とは
任意売却とは住宅ローンの返済ができなくなった場合などで金融機関の合意を得て売却する方法です。

住宅ローンの返済ができなくなった場合はその住宅を売却して債務を圧縮するとが一番の解決方法です。

借入が残っている不動産を売却する場合は、売却時に債権者（金融機関など）に借入金を全額返済して抵当権を抹消してもらう必要があります。しかし、売却した代金で全額返済ができなかったり、不足分を自己資金で補えない場合で特別に債権者の同意を得て売却することを任意売却と言います。

任意売却を成功させるためには債権者の協力が必須です。債権者が非協力的な場合は任意売却が難しく、競売（後で解説します）になってしまうケースもあります。

似た売却方法「競売」とは
任意売却は売却によって借入金を全額返済できないという点以外は通常の不動産売却と同じです。任意とは債務者（所有者）の意思で売却することを指します。一方、「競売」は競争入札と呼ばれるもので裁判所への申し立てで正当と認められた場合は強制的に売却されます。

競売は債務者にとって全くと言っていいほどメリットがありません。返済が困難になった時や今後困難になりそうという時には任意売却での売却による解決に取り組んだ方がいいと思います。

任意売却のメリット
競売と違い、あくまでも債務者の意思で売却しますので、明け渡しの時期などの条件を債務者の意思で決めることができます。また金融機関の協力を得ての売却になりますので、売却後の返済方法や返済額などの希望が比較的通り易いと思います。

競売の場合は室内を内覧しないで購入しますのでどうしても安価な価格での売却となってしまいますが、任意売却の場合は逆に競売よりも高く売却できるケースが多いです。また競売が公告されてしまうことに対して、任意売却は通常の売却方法で売り出すことになりますのでプライバシーが守られます。

まとめると

①売却条件に自分の意思が反映できる
②返済方法や返済額などの希望が比較的通り易い
③競売と比べると高値で売却できる可能性がある
④プライバシーが侵害されない

と任意売却の方が競売よりもメリットが多いと感じていただけると思います。

任意売却の注意点
競売に比べてメリットが多い任意売却ですが、デメリットやリスクもいくつかあります。以下に列挙して解説させていただきます。

【代表的なデメリットとリスク】

①債権者の同意が必要になる。
前述しましたが、債権者の同意がない場合は任意売却を始めることすらできません。

②時間制限がある。
任意売却と同時に債権者は競売の手続きも進めるようになります。競売の開札より前に任意売却を完了させないと競売の取り下げができなくなってしまいます。

③必ず売れるとは限らない。
任意売却は一般的な不動産売却と同じになりますので、買主を一般消費者から探すことになります。

売却価格は債権者から承諾してもらった金額でないといけないため、人気のない物件の場合には売れずに失敗するというケースがあります。

④住宅ローンが０になるわけではない。
任意売却によってローンが完済できない場合は残債が残ることになります。

そもそも任意売却は全額返済できないことを前提にしているため、住宅ローンが０になることはありません。任意売却後に残った住宅ローンは引き続き返済していくことになります。

⑤連帯保証人や連帯債務者の同意が必要
連帯保証人や連帯債務者がいる場合は、これらの方の同意が必要です。

ローンの返済が滞ると連帯保証人や連帯債務者にも返済の請求がいくことになります。きちんと話し合いを行い、同意を取る必要があります。

第２章 高知市で任意売却がおすすめのケース


ここまでで述べた通り、任意売却は債権者の同意を得ることが第一条件です。債権者の同意を得られるかどうかは滞納の状況によって変わって来ます。とにかく早く行動されることがおすすめです。

ケース①:所有者のローン返済が難しい
滞納はしていないものの、このままでは住宅ローンの返済が難しいと感じたら任意売却の検討をしていただきたいと思います。

どうしても目を背けたいことではあると思いますが、時間の経過とともに置かれる状況は厳しくなります。実際に滞納してしまうと督促状や一括弁済通知が届いてしまいますのでその前に行動を開始されることをおすすめします。

ケース②:債権者から督促状が届いた
債権者もローンの支払いが厳しくなることを知るようになります。債務者への目も厳しくなってきますので急いで任意売却の準備を始めてください。

競売に比べて任意売却には多くのメリットがありますので競売が開始されないように行動をしていただくことをおすすめします。

ケース③:競売開始通知が書面で届いた
とにかく競売にかけられる前に急いで任意売却を開始しましょう。何度も繰り返しになりますが、競売には債務者のメリットはありません。既に手遅れとなる可能性も出て来てしまいます。

(参考)時期別の任意売却成功確率
【成功率80％】滞納直前
まだ滞納はしていないものの、今後住宅ローンの支払いが難しい状況です。

【成功率60％】滞納3ヶ月まで
住宅ローンを滞納してしまった状態です。督促状や一括弁済通知が届きます。

【成功率40％】滞納4ヶ月まで
競売開催通知が届きます。この時点から数か月後には競売が開始されます。

【成功率20％】滞納5ヶ月まで
裁判所から執行官が調査にやってきます。家の写真を撮影したり、不動産関係者が訪問したりと競売の準備が進められます。

【成功率0％】それ以降

第3章 任意売却の流れ


不動産を任意売却で売却する手順には以下の８つがございます。一概には言えませんが、任意売却に許される期間は３～６ヶ月ぐらいのケースが多いです。

①金融機関からの督促
住宅ローンの滞納が発生すると支払をお願いするハガキが届きます。さらに滞納が続くと「催告書」が届き、「期限の利益喪失」を伝える通知が届きます。期限の利益とは分割で支払うことができる権利のことで、これを喪失すると債権者から一括返済を求められることになります。

また住宅ローンの借入時に保証会社を利用している場合は保証会社が金融機関などに弁済を行い、債権者が保証会社へと移ります。

②現状の把握
住宅ローンの支払いが困難になることが想定できた時点か最初の通知がきた時点で「現在の残債はいくらか？」や「いくらで売却できそうか？」などの現状を把握することが賢明です。

また、「売却できそうな金額で残債が完済できるか？」「いくらで売却すれば完済できるか？」なども把握して行きましょう。

一方、住宅ローンを借りている債権者へ正確な「残債金額」と「滞納金額」を確認しましょう。同時に今後の返済について債権者と相談した方が良いと思います。

③不動産会社の選定と価格の査定
現状を把握したうえで、債権者と任意売却も含めた返済について相談します。

返済条件を変更して返済を継続できそうな場合は任意売却が認められる可能性は低くなりますが、完済できる可能性は高くなると思います。一方でやはり返済は難しく、任意売却が得策だと判断されれば任意売却が認められる可能性が高くなります。

不動産会社にも相談を始めましょう。物件の査定を依頼して売却できる可能性が高い条件を確認していきましょう。

④債権者への確認
売却価格や売却時期の方向性が出たら、正式に任意売却を承諾してもらえるかを債権者へ確認します。債権者の同意がないと任意売却は不可能ですので協議は密に行うことが得策です。

⑤任意売却の開始
債権者の同意を得られた場合は不動産会社と媒介契約を締結し売却を開始します。競売を避けるためにも早期の売却を目指しましょう。

ほとんどの場合は、家に住みながら売却活動を行うことになります。購入を検討してくれる方が家を見学することになりますので、いつもより念入りに清掃することや内覧の際には感じよく対応することも重要なポイントになります。

⑥売買契約の締結
買主と売買条件について合意を得られた場合は債権者へ購入申込書と売買代金配分表を提出します。債権者に合意が得られた場合しか買主と売買契約を締結することができません。売却活動中から債権者へ丁寧に状況を報告しておくことが重要になります。

⑦不動産の決済・引き渡し
売買契約後、売主・買主双方の準備が整ったら不動産の決済と引き渡しになります。

任意売却の場合は引渡し時期の希望を出すことができます。事前に債権者と相談をしたうえで日程を確認しましょう。

⑧残債務の返済
売買代金ではローンが完済できずに残った借入金の返済がある場合、残債の返済方法は債権者によって対応が異なります。多くの場合は債権者との間で毎月の返済額を相談し、無理のない範囲で返済していきます。今後の生活費や収入予定などと照らし合わせながら、債権者と共に無理のない返済計画を立てましょう。

以上が任意売却で売却するときの手順になります。

高知市で任意売却を検討される場合はERA LIXIL不動産ショップ/ファーストエステート


高知市・南国市とその周辺で任意売却を検討される場合はERA LIXIL不動産ショップ／ファーストエステートへご相談ください。

誠心誠意、一緒に解決策を考えて参ります。ERA LIXIL不動産ショップのノウハウも含めたバックアップ体制でお客様のサポートをさせていただきます。

「詳しくは分からないのでまずは相談だけ」という場合でも大歓迎です。ご相談・お問い合わせなど、心よりお待ちしております。

前へ 「高知市周辺のマンション購入ならERA LIXIL不動産ショップ/ファーストエステート」

記事一覧

最新記事

最新記事「高知市で任意売却の相談ならLIXIL不動産ショップ/ファーストエステート」の画像

高知市で任意売却の相談ならLIXIL不動産ショップ/ファーストエステート

2022.09.04

カテゴリ別一覧