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実家を相続したが、「県外にいるために管理できない」「利用する予定がないので売却（または活用）したいけどやり方が分からない」など、空き家をお持ちでお悩みの方は非常に多いと思います。

本記事では空き家の管理・活用について解説することで空き家でお悩みの方の解決の糸口を提供できればと考えております。是非、最後までお付き合いをよろしくお願いします。

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高知市周辺の空き家管理や買取なら、相続診断士や相続支援コンサルタントが在籍しているERA LIXIL不動産ショップのファーストエステートにお任せください。

高知市の一戸建ての売却を検討している方は是非ご覧ください。
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第１章　高知市の空き家の状況



近年、全国的に地域における人口減少（流出）や高齢化、既存の建築物の老朽化、社会的ニーズの変化などに伴い、居住されていない空き家が年々増加しております。

この状況は高知市やその周辺エリアにおいても例外ではなく、平成25年の高知市の調査においては住宅総数の約15.6%（28,550戸）が空き家になっております。全国平均である約13.5％と比較すると高知市が空き家問題の先進エリアであることが分かっていただけると思います。

この章では高知市における空き家の状況や種類、その課題や問題点についてお伝えしていきたいと思います。

・空き家の種類
最初に高知市の空き家の種類について解説させていただきます。

詳細が判定可能な5,454戸の空き家を用途別に分類すると「戸建住宅：約67.8％」「長屋住宅：約17.8％」「併用住宅：約5.5％」「店舗・事務所：約6.3％」「その他：2.6％」になります。

実に空き家の7割は戸建住宅になっております。

・空き家の老朽状況
次に高知市の空き家の老朽状況を解説させていただきます。

詳細が判定された5,454戸の老朽状況に応じて分類したところ、放置すれば様々な問題を引き起こすと想定されているCランク以下が約70.4％となっており、ほとんどの空き家が管理が行き届かず老朽化していると言えます。

※老朽度・危険度のランク
A：小規模の修繕等により再利用が可能
B：管理が行き届いてないが、当面の危険性は少ない
C：管理が行き届いておらず、損傷が激しい
D：倒壊の危険性があり、修繕や解体等の緊急度が高い
E：倒壊の危険性があり、解体等の緊急度が極めて高い

・管理の状況
次に管理状況についてのアンケート結果について解説させていただきます。

高知市が前述の老朽度・危険度ランクA及びBの所有者を対象としたアンケートを実施しております。

・建物管理の有無
「建物の管理をしている」と答えた方は約53.8％と半数以上になっております。
・管理内容
「家屋内の清掃や空気の入れ替え」「庭の手入れ、草刈り、剪定」がどちらも65％を超えております。
・管理頻度
「週1回以上」の方が約17.7％、「月に1回以上」の方が約18.8％と合計36.5％、1/3以上の方は管理が行き届いていると言えます。
・建物の管理者
約76.1％の方は本人やその家族の方が管理をされております。不動産会社などに依頼されている方は約5％程度です。

老朽度・危険度ランクA及びBの所有者の方の半数以上の方は管理をされており、特に1/3以上の方はきちんと管理が行き届いており、月に1回以上の管理を行えば老朽化や危険な建物になることは防げると言い替えることができます。

・高知の方が思う「空き家の管理で困っていること」
こちらの章の最後に高知に空き家をお持ちの方が困っていることについて解説をさせていただきます。

管理で困っていること（複数回答）
１位：【約28.6％】現住居から対象建物までの距離が遠い
２位：【約27.2％】家財などが置いたままとなっており、その整理や処分
３位：【約24.5％】身体的・年齢的な問題　（例）高齢で管理ができない　など
４位：【約24.3％】困っていない

参考：高知市「高知市空家等対策計画」


第２章　高知市の空き家を放置しておくリスク・デメリット


社会問題化していることもあり、度々メディアにて紹介されておりますが、空き家を放置しておくことは多くのリスクやデメリットを発生させることになります。

この章では空き家を放置しておくことのリスクやデメリットについて解説していきます。

・周辺住民への迷惑
空き家を放置しておくことは「火災リスク」「倒壊リスク」「害獣（虫）リスク」「悪臭リスク」などの様々なリスクを発生させて特に周辺住民の方に迷惑をかけることになります。

空き家は放火されやすく、また誰も住んでいないために鎮火が遅れてしまう傾向があります。また空き家には旧耐震基準で建築されている建物が多く老朽化に加えて耐震という点でもリスクが高いと言えます。

他にも、人の出入りがないことによって建物の老朽化が進行したり、害獣が住み付く、ゴミなどが放置されて悪臭や害虫が発生するなど様々な問題が発生してしまうリスクが高くなります。

特に一般的な住宅では建物賠償保険へ加入しますが、空き家の場合は加入できなかったり保険金が支払われなかったりというリスクもございます。空き家の維持管理が行き届かず、老朽化などによって人や物を傷付けた時に保険が支払われないことは、所有者にとっても周囲の方にとっても非常に危険だと言えます。

・「特定空き家」認定による固定資産税の減免措置解除
不動産を所有すると固定資産税を支払う義務を負うことになります。

不動産が「住宅」と認定されている場合は特例により、毎年の固定資産税の減免措置が取られていますが、空き家を放置した結果、「住宅」ではなく「特例空き家」であると認定されてしまった場合、特例が適用されなくなってしまいます。

減免の割合が大きい場合、特例の適用が解除されることでそれまでの約6倍の納税義務を負うことになってしまいます。

・老朽化進行に伴う空き家の価値減少
建物は人の出入りがあることで空気が入れ替わり無駄な湿気が排出されます。一方で、人の出入りがない状態が続いてしまうと湿気がこもり、木部の腐食・カビの発生・金属部のサビなどの建物の老朽化が急速に進んでしまいます。

また水道管の水が古くなってしまい、水道管の劣化や悪臭の発生などに繋がるケースもございます。対策としては定期的に換気や点検を行い、人の出入りを保つことが望ましいとされております。

また、建物には残存価値という考えがございます。相続した時点で残存価値がほとんど残っていないケースが多いですが、一部立て直している場合や築年数があまり経っていないなど、価値が残っているケースがございます。その際は年数に応じて価値が下がっていくことになります。

使っていない間にも老朽化という面でも残存価値という面でも市場価値はどんどん低下していってしまいます。特に残存価値が見込める空き家を相続した場合は、少しでも価値が高いうちに活用方法を決めるのが得策です。

第３章　おすすめの空き家対策


空き家対策にはいくつかの方法がございます。こちらの章では特におすすめしたい空き家対策を３つ例に
お伝えさせていただきたいと思います。

第1章、第2章でもお伝えしてきましたが、空き家は社会問題化しており、その対策はいつか必ず必要な対策になります。潜在されているリスクが顕在化される前に速やかに行動していただくことが肝要だと言えます。

・賃貸住宅として貸し出す
賃貸物件として貸し出すことで収益（家賃収入）を生むことが期待できます。同時に空き家による建物の老朽化を防ぐこともできますのでオススメです。

デメリットとしては「修繕費等の経費がかかってくる」や「家賃管理・建物管理に手間がかかる」、「自分の自由に使えなくなる」ということが代表的に言われます。特に小規模でも経営が必要な事業になりますので未経験の方は地元の管理会社に協力を求めるようにしましょう。

また一戸建てはマンションやアパートに比べて収益性が悪い場合が多いです。収益性が悪い場合は賃貸物件にしたことで損をしてしまうということもあり、貸し出すよりも売却した方が良かったということも往々にしてあります。専門家に相談して、収益性を確認のうえで貸し出すことをオススメさせていただきます。

・空き家管理を業者に依頼する
すぐに賃貸にも売買にも出さない場合は【空き家管理】をオススメさせていただいております。

第1章及び第2章、第3章の冒頭でもお伝えしましたが、空き家は社会問題化してきております。特に空き家をそのまま放置することはリスクを放置していることになってしまい、非常に危険です。とはいえ、手間がかかる空き家管理をご自身で行うのは大変です。

特に遠隔地の場合は不可能と言えます。月に5,000円～10,000円程度の費用はかかりますが、プロにお任せして漏れがないよう適切に管理をしてもらうのもオススメです。

・空き家を売却する
３つ目の対策としては売買に出して売却する方法があります。管理の手間や維持費の支払からも解放されてまとまった売却益を得ることができます。

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高知市やその周辺の空き家管理・買取ならLIXIL不動産ショップ／ファーストエステートへご相談ください。グループ会社には「エイブル」に加盟して高知本店・高知中央店・高知大学前店・南国店を展開している㈱ファースト・コラボレーションがございます。

管理・買取に加えて賃貸についてもトータルで相談に乗らせていただきます。賃貸の場合と売買の場合を合わせて検討したい方も大歓迎です。ご相談・お問い合わせなど、心よりお待ちしております。


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2022.09.04

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